Нотариальное удостоверение договоров об отчуждении квартир Сделка по отчуждению квартиры может быть удостоверена нотариусом при дееспособности сторон сделки, присутствия собственника(ов) квартиры или его(их) представителя(ей), предъявления документов, оформленных в надлежащем порядке, а также если заключение сделки действительно соответствует волеизъявлению сторон. Нотариус удостоверяется в том, что обратившиеся лица не находятся в состоянии алкогольного, токсического опьянения или в болезненном состоянии, не оказывается ли на них морального или физического давления со стороны иных лиц. Нотариальное удостоверение сделки производится с соблюдением требований ст.ст.20, 21, 54 Закона РК «О нотариате», т.е. в пределах территории деятельности нотариуса, определенной совместным решением Департамента юстиции и Нотариальной палаты. Следует иметь в виду, что в соответствии с казахстанским законодательством иностранный гражданин или гражданин без гражданства может приобрести квартиру в РК, если он постоянно проживает на территории республики, и получил в первом случае вид на жительство, во втором случае - удостоверение лица без гражданства. Иностранный гражданин помимо вида на жительство должен предъявить нотариусу национальный паспорт. Личность иностранного гражданина временно пребывающего на территории республики, устанавливается по национальному паспорту. Личность лица без гражданства, временно пребывающего на территории республики, устанавливается по документу, удостоверяющему его личность, выданному компетентными органами страны его проживания. Нотариус по просьбе сторон составляет проект договора, который передается им на обсуждение. Проект договора должен содержать, следующие обязательные реквизиты: -наименование договора (купля-продажа, дарение, мена) -наименование сторон с указанием даты и места рождения, места жительства, гражданства иностранного гражданина, а в отношении лица без гражданства - сведения об этом -наименование предмета договора, характеристика квартиры (количество комнат, общую и жилую площади, кадастровый номер недвижимости, адрес нахождения квартиры) -стоимость сделки в тенге (цифрами и прописью). Если к договору прикладывается акт оценки ЦПН, то в тексте договора указывается оценочная стоимость -сроки исполнения обязательств, в т.ч. оплаты суммы сделки -правоустанавливающие документы, на основании которых произведена сделка
-кто несет расходы по заключению договора, в скольких экземплярах составлен договор По желанию сторон сделки в тексте договора могут быть предусмотрены и другие пункты, не противоречащие казахстанскому законодательству. Для удостоверения договоров об отчуждении квартир нотариус истребует следующие документы: Если сторонами сделки являются физические лица: 1 .правоустанавливающий документ на квартиру 2.справку РГП «Центр по недвижимости» о зарегистрированных правах (обременениях) 3.разрешение органа опеки и попечительства, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетнее лицо 4.заявление супруга отчуждателя, если квартира приобретена в браке, либо заявление собственника квартиры о том, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял 5.заявление супруга приобретателя, если он состоит в браке, или заявление приобретателя, что на момент покупки в браке не состоит б.заявление совладельцев, если таковые имеются, об отказе от права преимущественной покупки продаваемой доли, а в случае дарения доли квартиры - о согласии на дарение доли третьим лицам 6. документ, подтверждающий регистрацию изменений в технической характеристике квартиры, если таковые изменения имеются 7. документы, подтверждающие родственные отношения, если сделка заключается между родственниками, для которых установлена льготная госпошлина 8.документ, удостоверяющий личность 9.документ, подтверждающий изменение фамилии, имени или отчества владельца квартиры, в случае расхождения этих данных в правоустанавливающем документе и документе, удостоверяющем личность Если стороной сделки является юридическое лицо 1 .вышеуказанные документы, за исключением п.7 2.свидетельство о регистрации юридического лица 3 .Устав 3 .протокол уполномоченного органа о намерении совершить сделку 4.документы, подтверждающие полномочия руководителя, или доверенность на представителя ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ
Правоустанавливающий документ на квартиру подтверждает ее принадлежность отчуждателю. Правоустанавливающий документ должен содержать сведения: -о виде документа (договор, свидетельство, акт, решение и т.п.) -наименование лица или органа, выдавшего или удостоверившего его -дата составления и номер регистрации -подписи и полные имена (наименования) совершивших их лиц -описание объекта недвижимости, в т.ч. местонахождение квартиры, техническая характеристика квартиры. На правоустанавливающем документе должна быть отметка регистрирующего органа о государственной регистрации, производимая путем совершения надписи на документе. При этом возможно использование соответствующих штампов. Надпись о регистрации в обязательном порядке скрепляется подписью лица, ее производившую, и печатью регистрирующего органа. В случае утраты правоустанавливающего документа сторона сделки может предъявить дубликат документа. СПРАВКИ ЦЕНТРА ПО НЕДВИЖИМОСТИ Помимо правоустанавливающего документа для заключения сделки по отчуждению квартиры нотариус истребует справку РГП «Центр по недвижимости» о зарегистрированных правах (обременениях), по желанию сторон сделки может быть предъявлен отчет об оценке недвижимости. Справки Центра по недвижимости подписываются должностными лицами, их подписи заверяются печатью Центра. На справках должна быть информация о дате выдачи и номер регистрации. В случае, когда сведения о технической характеристике квартиры, указанные в справке ЦПН, не совпадают с данными, указанными в правоустанавливающем документе, то нотариусу следует предъявить документ, подтверждающий регистрацию изменений. Таковым документом выступает заключение Центра по недвижимости об изменении полезной и жилой площадей домовладения. Сделки с участием несовершеннолетних лиц Если одним из участников сделки в качестве отчуждателя выступает несовершеннолетний ребенок, или недееспособное лицо нотариус истребует разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение должно содержать сведения кому выдается документ, фамилию, имя, отчество несовершеннолетнего или недееспособного собственника, местонахождение отчуждаемой квартиры, на совершение какого вида сделки выдано разрешение. Разрешение подписывается должностным лицом, подпись которого скрепляется печатью. Разрешение' должно содержать дату выдачи и номер регистрации.
В случае, когда стороной сделки выступает несовершеннолетний, не достигший 14 лет, от его имени выступают родители (или один из родителей) или законный представитель. Присутствие этого несовершеннолетнего при заключении сделки не требуется. Если же участником сделки является несовершеннолетний, достигший 14 лет, то он действует с согласия родителей (одного из родителей) или законного представителя. Несовершеннолетний должен явиться к нотариусу и подписать договор. ЗАЯВЛЕНИЕ СУПРУГОВ Если отчуждаемая квартира приобретена по договору купли-продажи или приватизации на деньги в период брака, зарегистрированного в органах ЗАГС, и если отсутствует брачный договор, устанавливающий иной режим имущества, то для отчуждения квартиры нотариус истребует письменное заявление другого супруга о согласии на заключение сделки, удостоверенное в нотариальном порядке. В соответствии с п.2 ст.ЗЗ Закона РК «О браке и семье» при совершении одним из супругов сделки по приобретению квартиры, необходимо согласие другого супруга. Нотариусу следует предъявить свидетельство о заключении брака. Если участник сделки на момент приобретения в собственность квартиры в браке не состоял (не состоит), то нотариусу подается заявление подобного содержания. ЗАЯВЛЕНИЕ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ Согласно ст.216 ГК РК при продаже доли в общем имуществе постороннему лицу, другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст.216 ГК РК). В соответствии со ст.510 ГК РК дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА Если стороной сделки является юридическое лицо, то нотариус проверяет его правоспособность. Правоспособность юридического лица, зарегистрированного в РК, проверяется на основании свидетельства о регистрации и Устава (Положения). При этом Устав истребуется только на обозрение. Правоспособность иностранного юридического лица, зарегистрированного за пределами РК, определяется по выписке из торгового'
реестра либо другому документу, подтверждающему, что данное юридическое лицо зарегистрировано в установленном порядке. По уставу нотариус устанавливает уполномоченный орган, имеющий право решать вопросы заключения сделок, и истребует решение этого органа. В случае, когда от имени юридического лица выступает первый руководитель, то нотариус истребует либо приказ о назначении на должность, либо протокол собрания учредителей об избрании на должность. Если от имени юридического лица выступает представитель, то необходимо предъявление нотариусу доверенности на право заключения сделки. ДОКУМЕНТЫ ИНОСТРАННОГО ГОСУДАРСТВА В случаях, когда физическим или юридическим лицом представляется документ, составленный за границей с участием должностных лиц компетентных органов иностранных государств или от них исходящие, то нотариус принимает такой документ при условии проставления на них апостиля либо легализации документа. Апостиль - это специальный штамп, удостоверяющий подлинность подписи лица, подписавшего документ, и подтверждающий полномочия этого лица, а также подлинность печати или штампа, которыми скреплен данный документ. Апостиль проставляется на документах стран, присоединившихся в Гаагской конвенции 1961 года. На штампе апостиля проставляется оттиск печати. Документы, поступающие от стран, не являющихся участниками названной конвенции, подлежат легализации. К ним предъявляются следующие требования: -документ должен иметь штамп легализации посольства или консульства страны, составившей или выдавшей документ, -документ должен иметь штамп МИД РК, подтверждающий легализацию посольства или консульства. В соответствии с Минской конвенцией, а также Договорами между РК и Монголией, РК и Китайской Народной Республикой на территории РК принимаются без легализации документы, изготовленные или засвидетельствованные уполномоченным органом (лицом) и скрепленные печатью, следующих государств: КНР, Монголия, Армения, Беларусь, Молдова, Российская Федерация, Кыргызская Республика, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина.
